空き家になった実家を売るなら「3,000万円特別控除」は使えるか？遺品整理と解体のタイミング、適用要件を解説

遺品整理を終えてから何年も手つかずだった実家に、ようやく買い手が見つかりそうだと不動産会社から連絡が来た。担当者は「相続した空き家なら、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例が使えるかもしれません」と言う。ただし家の中には、供養に出すか迷って結局置いたままの仏壇や、まだ手をつけていない書斎の荷物が残っている。この特例は「空き家のまま」であることが条件だと聞いたが、遺品が残っていることは、その条件に触れてしまうのだろうか。

1. 「空き家の3,000万円特別控除」とはどんな制度か

正式には「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」といい、根拠は租税特別措置法35条3項にある。亡くなった人が一人で住んでいた家を相続人が空き家のまま放置してしまう事態を減らすことを目的に、相続開始直前まで被相続人が一人暮らしをしていた家屋(またはその敷地)を、要件を満たして売却した場合に、譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除できる制度だ。国税庁 No.3306は、この特例の対象期間を「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って」と定めている。もともとの期限は令和5年12月31日までだったが、令和5年度の税制改正で4年延長され、令和9年12月31日までとなった(税理士法人チェスター 令和5年度税制改正における見直し)。空き家問題への対応として、当面は使える制度だと考えてよい。

2. 適用を受けるための要件を一つずつ確認する

要件は複数あり、どれか一つでも欠けると控除は受けられない。遺品整理をしている家がこの特例の対象になりそうかどうかは、次の項目を順番に当てはめて確認していくことになる。

2-1. 家屋そのものの要件

対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物(分譲マンションなど)でないこと、そして相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったことの三つをすべて満たす必要がある(国税庁 No.3306)。昭和56年5月31日という区切りは、1981年6月1日に建築基準法の耐震基準(いわゆる新耐震基準)が改正されたことに由来しており、それ以前に建てられた家屋、つまり耐震性に不安が残りやすい世代の家屋を対象にした制度だということが分かる。二世帯住宅などで被相続人以外にも同居していた家族がいた場合は、この要件を満たさない。

2-2. 「相続開始から3年」という期限

売却の期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までと定められている。四十九日や相続税の申告期限に比べると余裕があるように感じるかもしれないが、遺品整理・相続登記・遺産分割協議のすべてが終わってからでないと売却には進めない。遺品整理をいつから始めるかで気持ちの整理がつかず先延ばしにしてしまう事情については遺品整理はいつから始める？四十九日と相続放棄・相続税の期限、気持ちの整理がつかないときの考え方で扱ったが、空き家を売る予定があるなら、遺品整理も相続登記も、この3年という同じ物差しの中で終わらせる作業になる。

2-3. 「空き家のまま」であることと、遺品・家財の関係

もっとも読み違えやすいのがこの要件だ。条文は、相続の時から譲渡の時まで、その家屋が事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないことを求めている。ここでいう「供されていた」は、あくまで建物の使い方――誰かが住んだ、貸し出した、店舗や事務所として使ったという状態を指す言葉であって、家の中に遺品や家財が残っていること自体を禁じた文言ではない。この理解を裏づけるのが、後述する老人ホーム入所ケースについての国税庁の解説(No.3307)で、そこでは家屋が「被相続人の物品の保管その他の用に供されていた」ことは差し支えないと明記されている。通常のケースでも同じ考え方が及ぶとみてよい。とはいえ実務上は話が別で、家屋を除却(解体)する場合、当然ながら中の家財を運び出さなければ工事そのものが始められない。遺品整理は、この特例を使って空き家を売るための事実上の前段取りになる。

2-4. 耐震改修または除却の要件——2024年からの緩和

家屋付きのまま売る場合は、譲渡時に一定の耐震基準を満たしていることが必要になる。家屋を取り壊して更地として売る場合は、除却時から譲渡時までその土地が事業用・貸付用・居住用に供されていないことが条件になる。従来はこの耐震改修や除却を、相続人が譲渡までに終えておかなければならなかったが、令和6年1月1日以後の譲渡からはルールが緩和され、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすか除却が完了すればよいことになった。しかもこの工事は売主(相続人)が行う必要はなく、買主が実施した場合でも適用を受けられる(税理士法人トゥモローズ 空き家特例の解説、税理士法人チェスター 前掲)。古家付きのまま先に売却し、買主側で解体や耐震改修を進めてもらうという段取りも選べるようになったわけだが、この場合は誰がいつまでに工事を行うのかを売買契約書に明記しておくことが実務上のポイントになる。

2-5. 譲渡対価の要件

売却代金が1億円以下であることも要件の一つだ。共有名義で複数の相続人がそれぞれ持分を売却する場合は、各人の対価ではなく、合計額で1億円以下かどうかを判定する点に注意がいる。

3. 被相続人が老人ホームなどに入所していた場合

要件2-1で触れたとおり、原則は「相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと」が前提になる。ただし亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた被相続人も少なくないため、平成31年度の改正で例外が設けられた。国税庁 No.3307によれば、被相続人が介護保険法上の要介護認定または要支援認定、あるいは障害支援区分の認定を、居住の用に供されなくなる直前において受けていたこと、そして認知症対応型共同生活援助の住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、障害者支援施設などに入所していたことを条件に、この特例の対象に含めてよいとされている。入所後の家屋についても、事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていないことが求められるが、ここでも「被相続人の物品の保管その他の用に供されていた」ことは妨げにならないと明記されている。施設に入所したまま自宅に家財を置いていた、という状態そのものは、この特例の対象から外れる理由にはならない。

4. 控除額と、2024年以降に変わった上限

控除できる金額は譲渡所得から最大3,000万円だが、令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が2,000万円に引き下げられる(国税庁 No.3306)。相続人が2人までなら1人3,000万円、3人以上ならそれぞれ2,000万円が上限になるということだ。売却時期や相続人の人数によって受けられる控除額が変わってくるため、遺産分割協議で誰がどの持分を取得するかによって、最終的な税負担そのものが変わってくる。

5. 遺品整理と、この特例を使うタイミングをどう組み立てるか

要件2-3で見たとおり、家財が残っていること自体は特例の直接の障害にならない。それでも実際に空き家を売ろうとすると、遺品整理は避けて通れない作業になる。家屋を除却するなら家財を運び出さなければ解体工事に入れないし、家屋付きのまま売るとしても、買主が内覧する前提で残置物を片付けておくのが通常の流れになる。

特例の適用を受けるには、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける手続きも別途必要になる。高崎市の案内によれば、この確認書の交付を受けるには、被相続人が生前その家に一人で住んでいたことを示す資料(電気・ガスの使用状況が分かる証明、郵便物、介護保険や施設入所に関する書類など)や、相続後に空き家だったことを示す資料(水道の使用中止が分かる証明など)の提出が求められる(高崎市 相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除)。これらの資料の中には、時間が経つほど、あるいは遺品整理で書類ごと処分してしまうと入手が難しくなるものが含まれている。権利証や年金証書など相続手続きに必要な書類の保管については遺品整理で捨ててはいけないものとは？相続手続きに必要な書類の保管の考え方で扱ったが、公共料金の検針票や施設の入所契約書といった、一見価値がなさそうな書類も、将来この特例を使う可能性があるなら選別の段階で別に取り分けておく価値がある。

売却そのものを進めるには、家の名義が被相続人のままでは動かせない。相続登記が済んでいなければ、そもそも買主も金融機関も動けないというのが実務の壁になる。2024年4月1日から義務化された相続登記の詳しい手続きと過料の扱いは遺品整理で見つかった権利証はどうする？2024年に始まった相続登記の義務化をわかりやすく解説にまとめてある。空き家をそのまま放置した場合に生じる固定資産税や特定空家等の問題は遺品整理を終えた実家が「空き家」になったら？特定空家・固定資産税・相続放棄の法律知識で扱っており、売却を決めていない段階でもあわせて読んでおくと、放置のリスクと売却のメリットを両方の目で比較できる。

6. 遺品整理の費用や、他の税務上の特例との関係

家財の運び出しや解体前の残置物撤去にかかる費用は、相続財産から支出できるのか、相続税の計算上どう扱われるのかという疑問は別の論点になる。この点は遺品整理の費用は相続財産から払える？相続税の債務控除と払戻し制度の関係を解説で扱った考え方がそのまま当てはまる。

この特別控除と混同しやすいのが、相続税を納めた人が使える「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」(措置法39条)だ。こちらは遺品を売ってお金に換えたい？相続人全員の同意が必要な理由と、無断で売ると相続放棄ができなくなるリスクで触れた制度で、相続税の申告期限からおよそ3年10か月以内に相続財産を売却した場合に、支払った相続税の一部を取得費に加算できる仕組みだ。この取得費加算の特例と、空き家の3,000万円特別控除は同じ不動産について重複適用することができず、どちらか一方を選んで使うことになる(税理士法人チェスター 空き家特例と併用できる措置法規定)。相続税を多く納めていて取得費加算の効果が大きいケースもあれば、譲渡益そのものが大きく3,000万円の控除の効果が大きいケースもある。実際にどちらが有利かは、金額を試算したうえで税理士に確認する場面になる。

家財が残っていることより、期限の管理の方が問題になる

この特例が問題にしているのは、家に何が残っているかではなく、誰かがそこに住んだり貸したりしていないかという建物の使われ方だ。仏壇や書斎の荷物を片付けきれていないことそのものは、控除を諦める理由にはならない。むしろ気をつけるべきは、相続開始から3年という期限のほうで、遺品整理を先延ばしにしているうちに相続登記や遺産分割協議も後回しになり、気づけば期限が目前に迫っているという事態は起こりうる。売却を視野に入れているなら、家財の選別と同じタイミングで、名義の確定と書類の保管にも手をつけておく番だ。